近日，一张深圳某楼盘海报贴满小区电梯间广告位，海报上标有“房产置换、以旧换新”的宣传字眼，可以普通住宅换尊贵大平层、换商务公寓、换临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。
楼盘名为“弘基·翰林九锡”，推广名为弘基朗寓，位于深圳南山西丽大学城板块，即近期陷法拍房风波的宝能城东侧。通过广告电话拨过去，该楼盘销售人员确认了项目活动的真实性，并邀约到现场详谈细节这种销售方式，有不少网友在社交平台上发出“活久见”“没人玩得过开发商”“为了卖房拼了”的评论。奇招背后，是深圳楼市依然处于低位徘徊的现状。根据深圳住建局、深圳贝壳研究院公布数据，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3％，环比下降38.6％；二手住宅成交9965套，同比下降65％，环比下降18.7％，为历年**。
据悉，弘基·翰林九锡为深圳本土开发商弘基地产集团所开发，在深圳发展二十余年，曾开发飞扬二期、名城公寓、南城小筑等住宅项目，以及建成深圳云科技产业园、鹏影广告拍摄大楼等产业园区。此次参与以房换房活动的弘基·翰林九锡，位于深圳南山区塘朗地铁站附近，包括商办公寓、商务公寓、商铺，此次大部分可售房源主要是公寓业态弘基朗寓。所谓“以旧换新”其实就是买家可以用一套深圳住宅房产同等价格交换弘基·翰林九锡项目的商办公寓或商铺，业主旧房价格以小区近期成交市场价为基础详谈（*终双方能接受的范围达成协议），新房价格则以开发商现场公布为准。
如果价格有差额，则按“多退少补”的原则进行置换。假设买家用一套评估价值100万元的住宅置换120万元的公寓，那补差是20万，若要贷款按公寓首付5成算项目现场销售还表示，业主的旧房可由开发商代为挂牌销售，且在2023年收房之前租房租金由开发商负责。
有深圳业主表示，住宅和公寓之前有着本质不同，光是产权年限就差异很大。目前深圳大部分公寓产权年限为50年，部分项目产权能达到70年，但弘基朗寓仅有40年（商办公寓）。除了装修说是按深圳湾一号的标准来定制的，至于划不划算明眼人一听就明白了。至于价格方面，弘基朗寓目前主要推售B栋35-98平方米的小户型公寓，以及A栋343-555平方米的大平层公寓。根据深圳商品房预售价格备案系统显示，A栋大户型备案单价约10万元／平方米，B栋小户型公寓约7.3万元／平方米。宣传资料中，弘基地产将该公寓称之为“开发的**顶豪公寓产品”。周边新房一个地铁站的京基御景峰公寓，售价在5.8-8万元／平方米左右，带装修的折后价**达4.8万元／平方米（商办）；定位高端的金众麒麟府公寓（景观好）售价8-16万元／平方米不等。其实说白了，这就是变相的包销形式，业主买公寓不限购、不需名额，开发商完全可以先把业主的房子收过来，约定成交价但先不过户，等市场回暖再以高一点的价格卖出去。“一来卖了公寓，完成指标，二来当中间商，赚取差价。”
地段决定去化
“以房换房”本是一个新型创新的营销方式，由于地段和客户群体的一些问题。成交不是很好，在西丽那个地方超200平以上，对于一定刚需上车的群体来说肯定是不适合的，所以为什么小户型能卖一些，近期大户型几乎成交为零，市面上现在高端定制的公寓太多了，客户选择性也太多了。2021年10月，弘基朗寓推出200余套建面约35-98平方米的商务小公寓产品，总价200万元起。开放内部选房当日现场超3000多人来访，因人气爆满买房者还在门外排起长龙，短短几小时，成交喜报频传。而今年，弘基朗寓也推出了343-555平方米的大平层总裁公寓。根据深圳市住房和建设局网站，截至7月7日，弘基朗寓A栋247套小户型公寓中，仅有49套房源显示已备案／已签认购书，其余均是显示“期房代售”。按此计算，小户型公寓的去化率不到20％；而大平层公寓的备案数据更……
